prima casa

Quando è pignorabile la Prima casa

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In caso di pignoramentoimmobiliare esistono alcune regole che vincolano l’azione dell’ente di riscossione, tra questi è vietato il pignoramento sulla prima casa, a patto che si tratti dell’unica casa del debitore.

In sostanza perché valga il principio della impignorabilità della prima casa è necessario che il debitore non sia in possesso di alcun altro immobile, indipendentemente dall’uso, dalla destinazione e dall’accatastamento.

Se si possiede anche una minima quota di un altro immobile, la “prima casa” diventa pignorabile. Questo significa che nel caso in esame, il possesso di un secondo immobile, rende pignorabile tanto la prima casa quanto l’altra.

Per completezza ricordiamo che in merito al DLgs 158/2015, è stato riformato il sistema sanzionatorio penale e amministrativo. Ai fini del ravvedimento operoso IMU, TASI e TARI, il decreto ha previsto (articolo 15, comma 1, lettera o) la riscrittura dell’Art. 13 del DLgs 471/1997, che stabilisce la sanzione da applicare per omessi o parziali versamenti in misura pari al 30% con riduzione a metà per versamenti effettuati nei primi 90 giorni dopo la scadenza afferma che:

“1. Chi non esegue, in tutto o in parte, alle prescritte scadenze, i versamenti in acconto, i versamenti periodici, il versamento di conguaglio o a saldo dell’imposta risultante dalla dichiarazione, detratto in questi casi l’ammontare dei versamenti periodici e in acconto, ancorché non effettuati, è soggetto a sanzione amministrativa pari al trenta per cento di ogni importo non versato, anche quando, in seguito alla correzione di errori materiali o di calcolo rilevati in sede di controllo della dichiarazione annuale, risulti una maggiore imposta o una minore eccedenza detraibile. Per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a novanta giorni, la sanzione di cui al primo periodo è ridotta alla metà. Salva l’applicazione dell’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al secondo periodo è ulteriormente ridotta a un importo pari a un quindicesimo per ciascun giorno di ritardo.”                                                                                                                     Il creditore quindi, prima si deve rivolgere al Giudice competente, firmare il decreto ingiuntivo e far notificare il cosiddetto atto di precetto (è una comunicazione ufficiale di preavviso di esecuzione immobiliare, nel quale si avvisa a pagare quanto dovuto e le modalità per farlo così da interrompere la procedura espropriativa) presso il domicilio del debitore, con il quale lo intima di saldare il debito entro 10 giorni. Se il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto continua a non pagare, dopo 45 giorni il creditore può richiedere il pignoramento dei beni immobili posseduti dal debitore per la somma che serve a coprire il debito, con la vendita all’asta del bene immobile.

La donazione simulata dell’immobile può costare la revoca delle agevolazioni ‘prima casa

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Fatale la donazione – simulata – dell’immobile, poco tempestiva e sufficiente per dare il ‘la’ alla revoca delle “agevolazioni
‘prima casa’”.
Vittoria definitiva per il Fisco. Respinte in Cassazione tutte le obiezioni proposte dal legale del contribuente.
Già in Commissione tributaria regionale è stato sancito che “l’atto posto in essere, ovvero la simulata donazione, ha
significato solo in quanto ha effetto nei confronti dei terzi”, incluso l’Erario.
Tale valutazione è confermata dalla Cassazione.
I giudici del ‘Palazzaccio’ ribadiscono, in particolare, che “il negozio simulato non produce effetti tra le parti e, tuttavia,
produce effetti nei confronti dei terzi”. Di conseguenza, “il negozio simulato, nel caso di specie la donazione trascritta,
èopponibile all’Erario, in quanto terzo rispetto alla simulazione, sicché l’atto di donazione determina il venir meno di una
condizione giustificativa del regime delle agevolazioni “prima casa”, ovvero che l’immobile non sia venduto o donato
prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto”.
Irrilevante è “l’atto di risoluzione”, poiché “l’effetto risolutorio attiene unicamente ai rapporti tra le parti e non già ai terzi”.

Agevolazioni “prima casa” computo della superficie utile. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 2010 del 26 gennaio 2018)

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In tema di imposta di registro, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della prima casa, di cui all’art. 1, comma III, Parte prima, Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986 (T.U. Imposta Registro), occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui all’art. 6 del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969. In forza di detto provvedimento è irrilevante il requisito dell'”abitabilità” dell’immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello della “utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di un’abitazione assumendo rilievo – in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare – la marcata potenzialità abitativa dello stesso. in ogni caso, in esito all’entrata in vigore della nuova disciplina di cui al d.lgs. 23/2011, non sono dovute le sanzioni applicate .

Giuseppe Catapano informa: Benefici prima casa anche su immobili da accorpare o per due unità collegabili

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L’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” è impedito: – sia dal fatto che l’acquirente di un’abitazione sia già titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) del diritto di proprietà piena di una casa (o dei diritti di usufrutto, uso e abitazione) situata nel Comune ove è ubicato in bene oggetto di acquisto; – sia dal fatto che l’acquirente di un’abitazione sia già titolare del diritto di proprietà (o dei diritti di usufrutto, uso e abitazione) di un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”. Ci si chiede, ora, se tutte queste situazioni di “prepossesso” siano di ostacolo all’ottenimento dell’agevolazione anche nel caso in cui si tratti di acquistare una porzione di edificio contigua ad altra unità immobiliare abitativa già di titolarità dell’acquirente, comprata, o meno, con l’agevolazione “prima casa” e se, l’agevolazione sia ottenibile in relazione all’acquisto di più unità immobiliari da accorpare successivamente. La risposta va ricercata nella finalità per cui il soggetto decide di acquistare l’abitazione contigua a quella già in suo possesso o due unità immobiliari contemporaneamente; infatti, se l’obiettivo è quello di creare una nuova e unica unità immobiliare, allora, non vi è dubbio che i benefici in questione potranno essere richiesti anche per il nuovo acquisto, purché, naturalmente, ci sia l’impegno ad effettuare, nei tre anni successivi, una fusione degli immobili in modo da crearne uno solo che mantenga le caratteristiche non di lusso. Ciò detto, ne consegue che: – nel caso di acquisto di una unità abitativa contigua ad altra preposseduta, è possibile ottenere i benefici “prima casa” se l’obiettivo finale è quello di realizzare un ampliamento del proprio immobile; – nel caso di acquisto contemporaneo di due o più unità immobiliari si deve ammettere la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per tutti gli acquisti, sempre che si tratti di unità acquistate con la finalità del loro accorpamento; – per conferire oggettività a queste volontà di ampliamento o accorpamento, occorrerà poi procedere (al termine dei lavori edili occorrenti per realizzare la fusione) ai conseguenti aggiornamenti catastali e cioè alla cosi detta “fusione catastale”; – occorrerà che dalla fusione delle due o più unità immobiliari non fuoriesca una unità immobiliare che per ragioni di classe e/o superficie, sia da classificare come casa di lusso. Naturalmente, nel rogito notarile sarà necessario inserire, tra le altre dichiarazioni, anche quella relativa alla finalità per cui viene compiuto l’acquisto sul quale si stanno chiedendo i benefici fiscali, con previsione dell’obbligo, per l’acquirente, di modificare gli ambienti nel senso di una loro unificazione.