Locazione: se non è possibile lo sfratto, si può agire con l’azione di occupazione senza titolo, ma per il risarcimento del danno è necessaria la prova.

Se manca il contratto di affitto, o questo, sebbene scritto, non sia mai stato registrato, il padrone di casa non può procedere allo sfratto dell’inquilino moroso nel pagamento delle mensilità. O meglio, non può adottare la procedura accelerata dello sfratto per morosità, che consente – salvi i tempi (di regola più prolungati) di esecuzione forzata – un procedimento in pochi mesi. E questo perché tale azione è consentita solo a chi dimostra di avere, tra le mani, un contratto valido, mentre la legge stabilisce che la locazione non registrata è nulla.

Al locatore non resta, dunque, che l’azione per occupazione senza titolo, la quale si svolge secondo i tempi e le forme delle normali cause. Insomma, per mandare via il conduttore potrebbero essere necessari svariati anni. È questa, del resto, la sanzione per aver voluto evadere le tasse.

Che fare in questi casi?

L’avvio dell’azione giudiziale, in ogni caso, è sempre un modo per dare un segnale forte e incisivo all’inquilino che, tuttavia, proprio dai tempi lunghi dei processi potrebbe trarne il maggior beneficio, potendo continuare a permanere nell’immobile per tutto il tempo che ci vuole perché esca la sentenza.

Sarà opportuno, prima della notifica dell’atto processuale, tentare la via della diffida con una lettera dell’avvocato.

Tagliare la luce, l’acqua e il gas?

Non poche volte, il padrone di casa si avventura in condotte “vendicative” che, però, potrebbero far sorgere problemi legali più seri, spesso di tipo penale. È il caso di chi “tagli” i fili della luce o del gas. O quelli del telefono. Oppure cambi le chiavi della serratura della porta del proprio immobile. A parte il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, potrebbe anche scattare, a favore dell’inquilino, la tutela civilistica della “reintegrazione del possesso”: in buona sostanza, la legge tutela chi si trova dentro un immobile, almeno in prima battuta, a prescindere dal fatto che abbia o meno un titolo per restarvi.

Se però l’utenza (luce, gas, telefono) è rimasta intestata al proprietario di casa, questi potrebbe smettere di pagare le società fornitrici del servizio, in modo tale da rendersi a sua volta moroso, ottenendo così il distacco dell’utenza. In tal caso l’illecito da parte del proprietario sarebbe più difficile da dimostrare, essendosi questi potuto trovare nell’oggettiva impossibilità di pagare la bolletta per sopraggiunte difficoltà economiche (provenienti proprio dal mancato pagamento dei canoni di affitto).

Il risarcimento del danno

Nella causa di occupazione senza titolo è sempre possibile chiedere il risarcimento del danno all’inquilino “abusivo”. Attenzione, però: con una sentenza di ieri, la Cassazione ha precisato che il danno va dimostrato e, pertanto, l’indennizzo non scatta automaticamente per il solo fatto che l’inquilino sia rimasto nell’appartamento senza pagare.

Sul punto è insorto, negli anni passati, un contrasto tra i giudici. Secondo alcuni, il risarcimento spetta automaticamente, secondo altri invece no. Oggi la Suprema Corte aderisce all’orientamento giurisprudenziale secondo cui il danno da occupazione abusiva di un immobile non scatta automaticamente, e non si può perciò pretendere alcun risarcimento se dalla lesione del diritto o dell’interesse non sia disceso un concreto pregiudizio, pregiudizio che ovviamente va dimostrato. Tale prova, però, può essere fornita anche con semplici presunzioni e può consistere anche nell’utilità teorica che il proprietario dell’immobile poteva trarre dall’uso diretto del bene, nel tempo in cui questo è stato occupato da altri.

La Cassazione ricorda che nell’ordinamento italiano non esistono danni liquidati automaticamente, e non si può pretendere alcun risarcimento se dalla lesione del diritto o dell’interesse non sia disceso un concreto danno.

Tuttavia, questo non esclude che l’esistenza del danno possa essere dimostrata con ogni mezzo di prova, comprese le presunzioni semplici.