Se la nota di iscrizione – con cui viene formalizzata, presso i registri immobiliari, l’ipoteca di Equitalia sui beni del contribuente – contiene degli errori evidenti su elementi essenziali di tale formalità, l’ipoteca stessa è nulla e va cancellata. Invece gli errori meno gravi (come un diverso termine di durata della garanzia rispetto al titolo) possono essere sanati con la semplice rettifica. A dirlo è la Cassazione con una sentenza di questa mattina. Con una interessante motivazione la Suprema corte ha fatto un vero e proprio vademecum sulla validità delle ipoteche, incluse quelle di Equitalia. Val la pena, allora, ripercorrere gli interessanti passaggi della sentenza. Innanzitutto la sentenza ricorda che l’ipoteca ha efficacia per venti anni, salvo che le parti stabiliscano diversamente. Che succede però se, nel compilare la nota di iscrizione dell’ipoteca il creditore inserisca, a causa di un errore materiale, un termine dell’ipoteca inferiore a quello di legge? Può tale errore far sì che l’ipoteca abbia un termine di efficacia diverso da quello ventennale previsto dal codice civile? La risposta, a detta dei giudici, è negativa. L’ipoteca – chiariscono i giudici – si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari, sulla base di un titolo a suo fondamento (una sentenza di condanna o di risarcimento dei danni, una cambiale, un atto notarile, la volontà delle parti, una norma di legge, ecc.). Allo scopo di effettuare l’iscrizione, il creditore – che fino a quel momento è solo il titolare di un diritto alla iscrizione ipotecaria – deve recarsi presso l’ufficio dei registri immobiliari e farne richiesta, presentando la nota di iscrizione in duplo e una copia del titolo da consegnare all’ufficio affinché rimanga ivi custodito. La nota di iscrizione deve riportare una serie di elementi essenziali, tra cui gli estremi del creditore, del debitore e dell’eventuale terzo datore d’ipoteca; il titolo; la sua data; l’importo della somma per la quale l’iscrizione è chiesta; il tempo della esigibilità dell’ipoteca. Gli errori consistenti in omissioni o inesattezze che inducano incertezza sugli elementi essenziale della nota, oppure sull’identità del debitore, del creditore, sull’ammontare del credito o sulla identificazione del bene dato in garanzia producono l’invalidità dell’ipoteca: invalidità cui non si può ovviare con lo strumento della rettifica. Al contrario, l’omissione o l’incertezza su aspetti non essenziali è ovviabile attraverso la rettifica. Dai caratteri essenziali dell’ipoteca sopra accennati si desume che l’ipoteca nasce solo con la sua iscrizione (perciò i tecnici dicono che tale iscrizione ha effetto “costitutivo”). Tuttavia essa nasce in modo valido non necessariamente sulla base di quanto dichiarato dal creditore nella nota di iscrizione, ma nei limiti in cui vi sia conformità tra la nota di iscrizione e il titolo su cui il diritto a iscrivere ipoteca si fonda, nel senso che gli elementi essenziali, che devono essere riportati a pena di nullità nella nota di iscrizione, devono essere coincidenti con quelli risultanti dal titolo. La conseguenza di una eventuale divergenza sugli elementi essenziali è l’invalidità dell’ipoteca, in quanto la nota non può far nascere un diritto di garanzia non corrispondente al titolo. Diversa è invece la situazione che si crea se nella nota viene inserito, per errore, un elemento non essenziale, quale il termine di efficacia dell’ipoteca, non previsto dal titolo o a esso non conforme. Ciò non può invalidare l’ipoteca o modificarne la sostanza, in quanto la garanzia ipotecaria non può avere caratteristiche diverse rispetto a quanto previsto nel titolo stesso o in esso non previste. Insomma, qualora l’errore nella nota di iscrizione cada su un elemento non essenziale, diverso dagli elementi essenziali indicati dalla legge, e quindi non idoneo ad incidere sulla identificazione del contenuto della garanzia e la cui presenza non è fonte di invalidità della garanzia stessa, lo stesso è ovviabile con lo strumento della rettifica, che rimuove l’inserimento nella nota ipotecaria della previsione del termine inferiore a quello di legge inserita per errore rendendo chiaro anche ai terzi che l’iscrizione ipotecaria è soggetta al termine di efficacia ordinario ventennale. Quali sono gli errori essenziali? La Cassazione spiega a chiare lettere che gli errori consistenti in omissioni o inesattezze che inducano incertezza sugli elementi essenziali della nota, ossia sulla identità del debitore, del creditore, sull’ammontare del credito o sulla identificazione del bene dato in garanzia (quindi sulla esatta identificazione dei soggetti coinvolti, dell’oggetto sul quale ricade la garanzia ipotecaria e del credito garantito), producono l’invalidità della iscrizione ipotecaria, non ovviabile con lo strumento della rettifica, mentre l’omissione o l’incertezza in ordine agli aspetti non essenziali è ovviabile con lo strumento della rettifica.